Abmahnung

Wann kann eine Abmahnung an den Mieter ausgesprochen werden?

Die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern sind in den meisten Fällen im Mietvertrag und in der Hausordnung klar geregelt. Was aber ist, wenn sich ein Mieter nicht an diese Vereinbarungen hält und immer wieder gegen die Regeln verstößt? In diesen Situation sind Sie berechtigt, eine Abmahnung auszusprechen:

• Bei unpünktlicher Mietzahlung oder bei Ausbleiben der Zahlung: Zahlt ein Mieter seine Miete nach dem dritten Werktag oder nur unvollständig an den Vermieter, ist von einem Zahlungsverzug beziehungsweise Mietrückstand die Rede. Diesen sollten Sie abmahnen!
• Bei Missachtung der Hausordnung durch den Mieter: Die Missachtung der Ordnung kann sich auf unterschiedliche Weisen äußern. Unter anderem: Lärmbelästigung (Musizieren außerhalb der erlaubten Zeiten, häufige Parties etc.); ungenügender Reinigung (z.B. bei wechselnden Reinigungspflichten der Flure); ungenügendes Lüften oder Heizen (z.B. bei Schimmelbildung) und viele mehr.
• Bei unerlaubtem Untervermieten der Wohnung: Eine heimliche Untervermietung zerstört das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter derart, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, entschied das Amtsgericht München
• Bei unerlaubter Haustierhaltung: Zumeist ist Haltung von Kleintieren wie Meerschwein und Wellensittich durchaus erlaubt – diese können Sie also trotz vertraglichem Ausschluss nicht abmahnen. Bei Hunden muss der Vermieter nachweisen, dass das Tier den Hausfrieden und die Ordnung stört.
• Bei unerlaubten Umbauten oder Veränderungen der Mietwohnung: Hier ist das Maß des Umbaus entscheidend. Nimmt der Mieter ohne Genehmigung wesentliche Umbauten vor und baut er diese trotz Abmahnung nicht zurück, kann dies die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
• Bei gewerblicher Nutzung einer Wohnimmobilie ohne Erlaubnis: In Zeiten von Homeoffice klingt dies wie eine aussichtslose Situation – ist aber dennoch im Einzelfall abmahnfähig. Als Faustregel gilt: Je mehr Publikumsverkehr oder Warenanlieferungen, desto eher ist eine Zustimmung des Vermieters zur gewerblichen Nutzung der Mietwohnung erforderlich.

Was muss ich als Vermieter bei der Abmahnung an den Mieter beachten?

• Beschreiben Sie klar und detailliert das Fehlverhalten
• Nennen Sie Datum und Ort des Vorfalls oder Vertragsverstoßes
• Fordern Sie zur sofortigen Beendigung des Fehlverhaltens auf
• Setzen Sie eine angemessene Frist
• Weisen Sie zwingend auf Konsequenzen bei Nichtbeachtung hin (fristlose Kündigung). Erst das macht die Abmahnung aus!
• Stellen Sie die Abmahnung an alle Mieter zu
• Wählen Sie die Schriftform
• Lassen Sie sich im Vorfeld von einem Fachmann beraten! Unser Team berät Sie gern.